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餐饮分析│餐饮选址的六大套路,不懂就怪不得你吃亏了!


 ▌子然餐饮设计机构分享 2016年180期

 

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  餐厅选址有什么规律?同一家餐厅,为什么开在不同的商圈会有完全不同的结果?今天为大家提供的干货,就是餐厅选址的“套路”。

如果你在经营餐饮业态,你一定问过这些问题:
快时尚餐饮为何都爱扎堆商超?
星巴克为什么要开在商业中心或者写字楼?
王品为什么一定要选在商务中心?
火锅店为什么大多都在一楼?
……
下面就给大家揭秘这些知名餐厅到底有哪些选址“套路”!


1

符合自身定位

 

好的选址,并不一定是租金高的地方,而是和店铺的定位相符合。

 

很多人好奇:为什么星巴克总是坚持将店址选在写字楼或高档商场?

 

星巴克非常清楚自己的定位:精品咖啡。所以选址一定要能够体现其形象和逼格。当初星巴克初进中国时,最先将店址选在北京和上海,就是因为这两个城市可以传达它精品咖啡的品牌。

 

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麦当劳定位的消费人群则是年轻人、儿童和家庭成员。因此,麦当劳选址的时候,

 

一是选择人潮涌动的地方,如在交通集散点、旅游景点、大型社区周边设点;

 

二是选择年轻人和儿童经常光顾的地方布点,比如在儿童乐园附近设点,方便儿童就餐;在年轻人聚集的购物中心开设店中店,吸引逛商场的年轻人就餐。

 

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2

客流聚集地

 

店铺成功与否,关键在客流量。选址时,一定要好好对客流量进行分析。

 

过去古语说“一步差三市”,开店地址差一步就有可能差三成的买卖。对餐饮业态来说,选址在人流密集的地方尤为关键。

 

那么,要怎么判断客流量呢?

 

肯德基 :收集资料,规划商圈

 

肯德基计划进入某城市,先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料,然后开始规划商圈。

 

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商圈规划采取的是记分的方法,例如,这个地区有一个大型商场,商场营业额在1000万元算一分,5000万元算五分,有一条公交线路加多少分,有一条地铁线路加多少分,这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确经验值。

 

通过打分把商圈分成好几大类,以天津为例,有市级商业型(和平路等),区级商业型,定点(目标)消费型,还有社区型商务两用型,旅游型等等——据此判断商业机会。


星巴克 GIS大数据技术

 

星巴克现在使用一个叫作Atlas的内部绘图和商务智能平台,来决定在哪开设新门店。

 

Atlas的使用遍及全世界——星巴克如果要在中国开设新门店,他们的团队就会使用这一平台,让当地的合作伙伴评估附近的零售商圈、公共交通站以及小区的人口分布图。

 

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具体的选址因素包括:路人的男女比例、性别、年龄、穿着来预测潜在客户的数量,并了解客流、客源定位,客层分析,消费取向,甚至还要考察一下邻近的餐饮业态“邻居”。(好的邻居可以帮忙聚集客流量,互相造势)。

 

 

3

对号入座,明确餐饮类型

 

 商务餐饮:高标准,最看重地段

 

选址原则:

 

必须地处商务氛围非常浓厚的区域,周边写字楼、酒店多;

面积要求大,至少在2000平米以上;

装修档次比较豪华。

 

王品、鼎泰丰等商务餐饮,选址标准是最高的。

 

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因此,商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区,一般消费为商务宴请或者宴客,每客单消费较高在200元以上甚至上千元,以高收入人群和商务消费人群为主要消费对象。

 

一般说来,商务餐饮进入购物中心的物业要求很高,购物中心必须为这家餐饮安排单独的通道、电梯,单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅,会影响商务宴请所需要的高档形象。

 

 连锁快餐:重效率,不进社区

 

选址原则:

 

商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心;

最好是临近大型卖场(百货/ 超市/家电/家居等)的出入口位置和十字街口;

店门口附近要能停放一部货柜车以方便配送。

 

比如汉堡王、赛百味、吉野家等连锁快餐品牌是不肯进入社区的。

 

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❸ 大众餐饮:选址多元,倾向于选择大型社区

 

选址原则:

 

选址多元,要求相对不那么苛刻;

商业区、商务区、比较集中的住宅区均可;

大众餐饮往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成,也常常进驻一些成熟的大型社区。

 

一般来说,大型社区与大众餐饮是比较理想的搭配。

 

但距离市区较远的社区一般不考虑,理由是餐饮要计算营业时间的,午餐基本没生意,只能靠晚上。

 

❺ 异国风情餐饮:外国人集中的商务区、工业园区等

 

选址原则:

 

外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区;

其他外国人聚集的区域或者主题街区。

 

当然,如今如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近,一部分的国外餐厅就是中国人开的,在出品和口味上作了改良,这些异国风情的餐饮店还可考虑选择时尚白领阶层活跃的商圈。

 

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❺ 咖啡、茶楼、酒吧:扎堆,集中经营

 

选址原则:

 

(富有个性和品牌特点的商家)咖啡/茶楼/酒吧一条街,或是其邻近区域;

(一般情况)旅游区、商务区、高档住宅区。

 

咖啡、茶楼、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向,在“咖啡/茶楼/酒吧一条街”有群体的优势和氛围,顾客云集,吞吐量很大。但此类地方往往竞争太强,只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。

 

 

4

放眼未来,符合自身发展计划

 

餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局,这里面有很多属于“商业机密”。

 

肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业,目前的发展策略就很不一样:

 

肯德基在2010、2012年飞速扩张,开店数量比麦当劳多了一倍不止,急剧的扩张带来的一种后果是,许多新店的利润率下降,甚至到了商家不能承受的地步。2014年以后,肯德基扩张速度减缓,保证开新店的成功率。

 

麦当劳在很多地方单店的收益高于肯德基,但发展步骤则远远落后,因此目前正在致力于快速扩张。

 

 

5

符合特定城市功能区需要

 

各类餐饮商家选择所在功能区,要注意的问题:

 

第一类 :商业街、食街或者特色街区不适合正餐厅

 

商业街或者特色街区的特点是人群流动量大,但驻留时间短。因此,最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的。以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存,这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。

 

一般来说,这里的餐饮最为复杂和零乱,一般为中低档,以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主,消费对象以普通大众和外来人员为主。

 

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第二类 :购物中心、大型卖场要有好的餐饮品类组合

 

购物中心餐饮业态比例一般在16%-18%,而且要求商家有一定的品牌知名度,能够带动商场的人气和消费。其中,一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐。

 

餐饮是需要扎堆的,不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起,越是丰富多样,越是容易红火。但是,在“扎堆”之中,也要有效避免同类之间的恶性竞争。

 

各家餐饮尽量在口味上不要重复,比如在一家购物中心里面,两家川菜或韩国烧烤,就一定会造成对有效客流的争夺。

 

第三类 :一般住宅或者写字楼底商需要细致的客群分析

 

相对前面两者来讲,写字楼和裙楼底商的餐饮难度最大,特别是新建小区的底商:

 

一是因为商家没有太多的想象空间,顾客群体基本是本物业小区的住户和租户;

 

二是商家菜系和价格定位难,再加上各种物业条件的制约,交通和停车不便利的不敢轻易在社区开店。

 

对于社区内餐饮来说,考虑的问题主要是:

 

餐饮是供应社区内部,还是面向外部?

社区本身的人群结构和消费能力怎样?

 

以此为依据,才能制定对应的经营策略和措施。

 

 

6

选址目标区域公共设施要健全

 

餐饮业态的物业要求是最苛刻的,硬件达不到要求,一家餐饮企业就无法正常经营。因此,在选址的时候,餐饮商家要考虑以下的问题:

 

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 给排水

一般按餐厅面积配备合理的进水管径大小并保证供水水压;

 

➁ 电源

一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源,主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电;一般要求约在每平方200瓦左右;

 

➂ 管道煤气

一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气;

 

 排烟烟道

一般餐饮要求设立专用的烟道,深圳环保局对餐饮企业排烟的硬性规定;

 

➄ 排污设施

一般要求有专用的隔油池和化粪池;

 

 隔热和隔音设施

一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施,主要是要考虑噪音和热量污染,通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层,实在无法设置的,要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护;

 

➆ 停车场和御货场和专用电梯

为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和上楼电梯,此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、御货场和货梯;

 

➇ 层高

餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。

 

选址就像相亲一样,选错了,再变更的成本非常大。

所以一定要慎重、慎重、再慎重!

 

/商业地产云智库

编辑/小然

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点击次数:  更新时间:2017-10-20 17:14:12  【打印此页】  【关闭